Qué gastos puedes restar si alquilas tu piso a turistas y qué IVA te toca

Cuando un piso se alquila a turistas por estancias cortas, el dinero que entra no es todo para ti. Hacienda grava la ganancia real, es decir, lo que cobras menos los gastos que puedes justificar. A eso se suma el IVA, que en este tipo de alquiler no siempre se aplica igual. Muchos propietarios lo descubren cuando llega la declaración de la renta o la primera factura de la gestora, así que conviene tenerlo claro desde el principio.

En este artículo repasamos, con palabras sencillas, cómo se calcula el rendimiento, qué gastos puedes descontar, cuándo el IVA entra en juego y qué obligaciones conviene no olvidar. Los importes del ejemplo son supuestos para entender la lógica, no datos de un caso real.

Un alquiler turístico tributa como rendimiento del capital inmobiliario

Con carácter general, lo que obtienes por alquilar tu piso a turistas se encuadra en los rendimientos del capital inmobiliario. Es la misma categoría que usaría cualquier arrendador de una vivienda o un local, aunque la finalidad del contrato sea otra: el turista no tiene su residencia en el piso, y la Agencia Tributaria recuerda que este uso no pretende cubrir una necesidad permanente de vivienda.

Hay un matiz importante. Si para gestionar el alquiler contratas al menos a una persona con contrato laboral y jornada completa, tus ingresos pasan a considerarse rendimientos de actividades económicas, con otras reglas. Para la mayoría de propietarios que gestionan un solo piso, la categoría habitual es la del capital inmobiliario.

Además, en el alquiler turístico no se aplican las reducciones que sí existen en el alquiler de vivienda habitual, como la que rebaja el rendimiento neto para arrendamientos de larga duración en zonas tensionadas. Eso significa que el rendimiento neto que declaras es el que resulta directamente de restar tus gastos a los ingresos.

Qué gastos puedes descontar

Para calcular el rendimiento neto puedes restar los gastos necesarios para obtener esos ingresos. Entre los más habituales están:

• Intereses de la hipoteca y otros gastos de financiación de la compra o de las mejoras del piso.
• Tributos locales como el IBI o las tasas de basuras y alumbrado, siempre que no sean sanciones.
• Primas de seguro, como el seguro de responsabilidad civil que te protege ante daños de los huéspedes, o el de incendio y robo.
• Reparaciones y conservación, como pintar, arreglar instalaciones o sustituir elementos como una caldera.
• Suministros como agua, luz o internet, pero solo si los pagas tú y no el huésped.
• Gastos de formalizar el contrato y de defensa jurídica relacionada con el piso.

Hay que tener en cuenta tres límites. Primero, solo cuentan los gastos del periodo en que el piso estuvo alquilado, así que si lo ofreces cuatro meses al año, solo te puedes descontar esa parte de los gastos anuales. Segundo, las mejoras que aumentan el valor del inmueble no se restan de golpe: se recuperan poco a poco a través de la amortización. Tercero, los intereses y las reparaciones tienen un tope, que es el importe de los ingresos de ese piso; si lo superas, el exceso puede arrastrarse durante los cuatro años siguientes.

Un ejemplo orientativo

Imagina un piso en Madrid que has alquilado a turistas durante todo el año. Supón que los ingresos anuales son de 12.000 euros y que tus gastos deducibles son los siguientes:

En este caso, el gasto total asciende a 4.250 euros y el rendimiento neto sería de 7.750 euros. Si además el piso hubiera estado alquilado solo ocho meses, tendrías que repartir los gastos anuales en proporción a esos meses, y el resultado cambiaría. Por eso conviene llevar un registro ordenado de facturas y de días ocupados desde el primer día.

IVA: depende de los servicios que ofrezcas

El IVA es el punto que más confusión genera. Si solo pones el piso a disposición del huésped, sin servicios propios de un hotel, el alquiler turístico está exento de IVA y no tienes que repercutirlo ni ingresarlo. En ese caso, tampoco tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Si, en cambio, prestas servicios típicos de la hostelería, el alquiler pasa a estar sujeto a IVA al tipo reducido del 10 %. Aquí está el matiz: la Agencia Tributaria indica que la limpieza al entrar y salir cada huésped, o el cambio de ropa en esos momentos, no se consideran por sí solos servicios hoteleros. Pero en otra guía del mismo organismo aparecen como servicios hoteleros la atención permanente en recepción y la limpieza periódica del inmueble. La frontera depende de lo que ofreces en la práctica, por lo que conviene revisarla antes de fijar el precio y de definir qué incluye tu gestión.

Por otro lado, las personas físicas que alquilan pisos turísticos están exentas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aunque deben cumplir con sus obligaciones censales. Y las plataformas que intermedian en el alquiler presentan por ti la declaración informativa correspondiente, el modelo 179, lo que no te exime de revisar que tus datos estén bien.

Cómo puede ayudarte Inmofam

En Inmofam podemos revisar contigo qué gastos son razonables en tu caso y cómo encaja el IVA según los servicios que quieras ofrecer. Si prefieres centrarte en la venta, también te ayudamos a valorar el inmueble y a anticipar el impacto fiscal de la operación.

Nota: este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento profesional. La normativa puede cambiar; consulta siempre las fuentes oficiales.