¿Cuánto puedo ganar con mi piso en Airbnb?
Es la primera pregunta de casi cualquier propietario que se plantea el alquiler turístico, y la respuesta honesta es que depende. No de la suerte, sino de unos pocos factores que se pueden analizar antes de dar el paso.
Los factores que marcan la rentabilidad
- Ubicación. Es lo que más pesa. La cercanía al centro, a la playa o a zonas de negocio determina tanto el precio por noche como la ocupación.
- Temporada. En destinos de costa, el verano puede concentrar buena parte de los ingresos del año. En ciudades con turismo urbano o de negocios, la demanda es más estable.
- Ocupación media. Un precio alto con el calendario vacío no sirve de nada. Lo que cuenta es la combinación de tarifa y noches reservadas a lo largo del año.
- Gastos. Comisiones de las plataformas, limpieza entre estancias, suministros, comunidad, IBI, seguro, mantenimiento y, si no lo haces tú, la gestión.
- Normativa. Las comunidades autónomas y muchos ayuntamientos regulan las viviendas de uso turístico, y la comunidad de propietarios también tiene algo que decir. Conviene comprobarlo antes de hacer números.
Si tu piso está en Madrid
En la Comunidad de Madrid, una vivienda solo puede alquilarse a turistas si está inscrita en el Registro de Empresas Turísticas y cuenta con la habilitación como VUT (Vivienda de Uso Turístico). Además, el Ayuntamiento de Madrid aplica restricciones específicas según la zona, especialmente en el centro, que pueden limitar o impedir este uso aunque la vivienda cumpla los requisitos autonómicos. Por eso, en Inmofam estudiamos la viabilidad legal de cada vivienda antes de iniciar la gestión.
Un ejemplo orientativo
Imaginemos un piso de dos habitaciones en una ciudad costera con buena demanda, con un precio medio de 110 € por noche y una ocupación del 70 % a lo largo del año, unas 255 noches. Las cifras son ficticias, pero están dentro de lo habitual.
| Concepto | Al año |
|---|---|
| Ingresos brutos (255 noches × 110 €) | 28.050 € |
| Comisiones de las plataformas | −1.700 € |
| Gestión profesional (20 %) | −5.610 € |
| Limpieza y lavandería | −2.600 € |
| Suministros, internet y reposición | −2.400 € |
| Comunidad, IBI y seguro | −1.600 € |
| Mantenimiento y pequeños arreglos | −900 € |
| Resultado antes de impuestos | 13.240 € |
Con estas cifras, el piso generaría unos 13.240 € al año antes de impuestos, algo más de 1.100 € al mes. Alquilado a largo plazo por 900 € mensuales, ingresaría 10.800 € al año, a los que también habría que restar comunidad, IBI y seguro, pero con menos gastos variables y menos trabajo.
La diferencia existe, pero no es automática. Con una ocupación del 50 % en lugar del 70 %, los ingresos brutos bajarían a unos 20.000 € y el margen se reduciría de forma notable.
Antes de decidir, haz números con datos reales
Cada vivienda es distinta, y las medias que circulan por internet rara vez se parecen a lo que pasará con la tuya. En Inmofam preparamos estudios de rentabilidad sin compromiso: analizamos tu vivienda, su zona y la demanda real, y te damos una estimación de ingresos y gastos para que decidas con información.