Arras al vender tu piso: qué tipo firmas y qué pasa si alguien se echa atrás

Cuando aceptas una oferta por tu piso, es habitual que el comprador entregue una cantidad de dinero para asegurar la operación. Ese dinero se llama arras, pero no todas las arras funcionan igual. Según lo que hayáis pactado, pueden servir como adelanto del precio, como garantía de que el contrato se cumple o como forma de permitir que alguna de las partes se retire a cambio de perder o devolver dinero. Entender la diferencia antes de firmar te evita sorpresas desagradables.

En este artículo repasamos, con palabras sencillas, los tres tipos de arras que se distinguen, qué pasa en cada caso si la operación se cae y qué conviene dejar por escrito. Los importes del ejemplo son supuestos para entender la lógica.

Las arras no son todas iguales

En la práctica se distinguen tres figuras. Las arras confirmatorias son un adelanto del precio: lo que entrega el comprador se descuenta de lo que cuesta el piso y sirve para dejar claro que el acuerdo va en serio. No dan derecho a retirarse ni cumplen una función de garantía.

Las arras penitenciales son las que sí permiten desistir. Quien quiera salirse del acuerdo puede hacerlo, asumiendo la consecuencia que se haya pactado, y la otra parte no puede exigirle que cumpla ni reclamarle una indemnización adicional. Son la figura que más conviene conocer bien, porque cambia por completo el riesgo de la operación.

Las arras penales funcionan como garantía del cumplimiento. Si el comprador incumple, el vendedor puede quedarse con lo entregado como indemnización o pedir que el contrato se cumpla, pero no puede retirarse del acuerdo sin más.

Hay un matiz importante: el Tribunal Supremo viene insistiendo en que las arras penitenciales tienen carácter excepcional y no se presumen. Si el contrato no deja claro que las partes quieren poder desistir, el dinero se interpreta como un simple anticipo del precio. Tampoco basta con que un contrato prevea indemnizaciones por incumplimiento para considerar que son penitenciales.

Qué ocurre si la operación se cae

Veamos un supuesto. Vendes tu piso en Madrid por 350.000 euros y el comprador entrega 15.000 euros al firmar el contrato privado. Si las arras son penitenciales y es el comprador quien decide no seguir adelante, normalmente pierde esos 15.000 euros. Si la que desiste eres tú, la regla general es devolver la cantidad duplicada, es decir, 30.000 euros. Así lo recoge la doctrina que la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública resume al describir este tipo de arras.

Si las arras son confirmatorias, el dinero no es una penalización: ya forma parte del precio y no te permite marcharte de la operación. Y si son penales, la clave está en que el vendedor puede elegir entre retener lo entregado o exigir que se firme la compraventa, según el caso.

Por eso, cuando alguien te ofrezca una señal, lo primero es preguntar qué tipo de arras se está firmando y qué pasa si una de las partes cambia de opinión. Si el documento solo habla de "señal" o "reserva" sin más detalle, es mejor aclararlo antes de aceptar.

Qué conviene dejar por escrito

Un buen contrato privado de reserva o de arras debería recoger, como mínimo, estos puntos:

• El tipo de arras, dicho de forma expresa, y si cabe desistir o no.
• La cantidad entregada, cómo se paga y si se descuenta del precio final.
• El plazo para firmar la escritura y las consecuencias si alguna parte no cumple.
• El certificado de eficiencia energética. En una venta, el original debe entregarse al nuevo propietario, y la etiqueta energética tiene que aparecer en cualquier anuncio del piso.

Revisa también que el contrato describa bien la finca y el precio. Un documento ambiguo puede dar lugar a discusiones que retrasen la venta meses.

Cómo puede ayudarte Inmofam

En Inmofam te acompañamos desde la valoración del piso hasta la firma. Podemos ayudarte a fijar un precio realista, a preparar la documentación y a entender qué implica cada tipo de arras antes de que firmes. Si lo prefieres, también gestionamos la comercialización completa para que no tengas que negociar cada detalle por tu cuenta.

Nota: este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento profesional. La normativa puede cambiar; consulta siempre las fuentes oficiales.