Alquiler turístico en Madrid: los dos permisos que necesitas antes de empezar

Alquilar tu piso a turistas puede ser una buena forma de rentabilizarlo, pero en Madrid la actividad está muy regulada. Muchos propietarios creen que basta con publicar el anuncio en una plataforma digital y empezar a recibir huéspedes. Sin embargo, cada vez es más frecuente que la Administración detecte pisos que funcionan sin los papeles en regla, y las consecuencias pueden ser costosas.

En este artículo explicamos, con un lenguaje sencillo, qué permisos hacen falta, quién los tramita y qué condiciones de ubicación debes tener en cuenta antes de invertir en mobiliario o en fotos.

Dos permisos, no uno

La clave para entender el sistema es que la actividad se controla desde dos niveles distintos. Por un lado, la Comunidad de Madrid regula el turismo. Por otro, el Ayuntamiento decide si el uso del inmueble es compatible con la ordenación urbanística del lugar. La Dirección General de los Registros y del Notariado ha recordado en varias resoluciones recientes que ambos requisitos son distintos y compatibles entre sí, y que para ejercer la actividad hacen falta los dos: la inscripción en el registro autonómico y la licencia municipal.

Esto significa que un piso puede cumplir todos los requisitos turísticos y, aun así, no poder operar si no dispone de licencia municipal. Conviene revisar ambos frentes desde el principio.

Lo que pide la Comunidad de Madrid

Según la guía informativa de la Comunidad, una vivienda de uso turístico no puede usarse como residencia permanente de quien la alquila y necesita presentar una declaración responsable de inicio de actividad. Además, debe estar inscrita en el Registro de Empresas Turísticas y mostrar una placa distintiva en la puerta de entrada.

En la declaración hay que manifestar varias cosas: que el título de la finca o sus estatutos no prohíben la actividad, que la comunidad de propietarios la ha aprobado cuando es exigible y que la vivienda no está sometida a un régimen de protección pública. Conviene revisar los estatutos de tu edificio antes de dar ningún paso, porque una prohibición en ellos cierra el camino.

Por último, la vivienda necesita un certificado de idoneidad (CIVUT), firmado por un técnico competente tras una comprobación en el propio piso. Entre la documentación que pide la Administración figuran también un documento que acredite que dispones del inmueble y un seguro de responsabilidad civil. Este último protege al propietario si algún huésped sufre un daño durante la estancia.

Una novedad importante llegó este año. Según la Comunidad de Madrid, la modificación aprobada en marzo de 2026 establece que el titular de la actividad, y no necesariamente el propietario del inmueble, es quien presenta la declaración responsable. Si alquilas a través de una sociedad o de un gestor, revisa quién debe figurar como titular. La misma modificación también permite a los ayuntamientos limitar el número de viviendas turísticas por edificio o por zona, así que una autorización autonómica no garantiza que haya hueco en tu calle.

Lo que exige el Ayuntamiento: dónde puedes estar

En la capital, la licencia municipal depende del Plan RESIDE, que entró en vigor tras su aprobación definitiva por la Comunidad de Madrid. Según el Ayuntamiento, el plan se propone proteger el uso residencial y colocar los pisos turísticos fuera de los edificios de vecinos. En la práctica, las reglas cambian según la zona:

• Centro histórico: no se conceden licencias para pisos turísticos dispersos en edificios residenciales, tampoco en planta baja.
• Resto de la ciudad: se permiten en las condiciones habituales, tanto en edificios completos como en pisos sueltos dentro de un bloque de vecinos, pero en este último caso el piso debe tener acceso independiente en planta baja o primera planta.
• Edificios que no son residenciales: la norma permite los pisos turísticos sin limitaciones especiales.

Además, el Ayuntamiento ha anunciado que publicará un listado oficial de viviendas con licencia y su ubicación. Hasta ahora, según el propio consistorio, solo había 1.293 pisos con licencia en la ciudad, lo que muestra que la mayoría de pisos que se anuncian no cuentan con ella.

El régimen sancionador también se ha endurecido. El Ayuntamiento ha impuesto multas coercitivas y sanciones por usar una vivienda como turística sin licencia, y puede ordenar el cese de la actividad. Empezar sin papeles no ahorra tiempo: lo habitual es que acabes teniendo que dejar de alquilar.

Un ejemplo orientativo

Supón que tienes un piso de 60 m² en un bloque de viviendas del centro histórico, con la entrada compartida con los vecinos. Aunque el certificado de idoneidad y la inscripción autonómica sean correctos, la licencia municipal no será posible en ese emplazamiento. Ahora imagina el mismo piso en un bloque situado fuera del centro, con una puerta de acceso independiente en primera planta. Ahí sí podrías estudiar la licencia, siempre que la comunidad de propietarios lo permita y que el Ayuntamiento no haya limitado las viviendas turísticas en esa zona. La diferencia entre ambos casos puede marcar si el proyecto es viable o no.

Cómo puede ayudarte Inmofam

En Inmofam podemos revisar contigo si tu piso encaja en la normativa antes de que inviertas en la puesta a punto. Estudiamos la ubicación, los estatutos de la comunidad y la documentación necesaria, y te orientamos sobre la gestión del alquiler turístico cuando ya está en marcha. Si lo que prefieres es vender, también te ayudamos a valorar el inmueble con criterios realistas.

Nota: este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento profesional. La normativa puede cambiar; consulta siempre las fuentes oficiales.