Alquiler turístico: capital inmobiliario o actividad económica, qué tributas

Si alquilas tu piso a turistas, quizá pienses que Hacienda lo trata igual que cualquier otro alquiler. No siempre es así. Según el tipo de servicios que ofreces y cómo organizas la gestión, la renta encaja en una categoría fiscal u otra. De esa clasificación depende qué obligaciones tienes durante el año, si debes hacer pagos a cuenta trimestrales y cómo se aplica el IVA.

En este artículo te explicamos las dos vías que existen y los criterios que la Agencia Tributaria utiliza para distinguirlas. Es una orientación general: la situación concreta de cada propietario merece revisarse con un asesor fiscal.

El punto de partida: el alquiler turístico como capital inmobiliario

En términos generales, lo que cobras por alquilar tu piso a turistas se considera un rendimiento del capital inmobiliario. La propia Agencia Tributaria señala que, para entrar en esa categoría, el arrendamiento debe limitarse a poner la vivienda a disposición del huésped durante un periodo, sin prestar servicios típicos de un hotel.

Las tareas que la Agencia considera compatibles con esta modalidad son las ligadas a la entrada y a la salida de cada cliente: limpiar el piso y cambiar la ropa entre un huésped y otro, limpiar las zonas comunes del edificio o atender averías de fontanería, electricidad o electrodomésticos. Si, en cambio, ofreces recepción permanente, lavandería, custodia de maletas o restauración, los servicios se acercan a los de un establecimiento hotelero y el tratamiento cambia.

Cuándo pasa a ser actividad económica: el requisito del empleado

Existe una segunda vía que no depende solo de los servicios. Aunque no ofrezcas servicios hoteleros, tu alquiler se considera actividad económica si para gestionarlo tienes al menos una persona contratada con contrato laboral y a jornada completa. Esa figura tiene que ser un contrato laboral de verdad, según la normativa laboral, y no basta con cualquier colaboración.

Un detalle que suele sorprender: las tareas de gestión que hagas tú como propietario no cuentan para cumplir este requisito. Por eso, quien gestiona su piso por sí mismo, aunque sea muy activo, sigue en el primer grupo salvo que contrate a alguien en esas condiciones.

Qué cambia si tu alquiler es actividad económica

Cuando tu actividad es económica, tienes que presentar el modelo 130, que recoge los pagos fraccionados del IRPF, es decir, adelantos a cuenta del impuesto que se pagan cada trimestre. Según la Agencia, los plazos para presentarlo caen en abril, julio y octubre, y entre el 1 y el 30 de enero del año siguiente.

Incluso en un trimestre en el que no tengas nada que ingresar, debes presentar una declaración negativa. Es un detalle fácil de olvidar si antes solo declarabas una vez al año.

El IVA también es distinto. Según la Agencia, el alquiler turístico sin servicios hoteleros suele estar exento de IVA, mientras que si prestas servicios propios de la industria hotelera, el arrendamiento tributa al tipo reducido del 10 %. Para entender qué gastos puedes restar en cada caso, puedes consultar nuestro artículo sobre gastos deducibles y IVA.

Un ejemplo orientativo

Imagina dos propietarios con pisos similares en Madrid, cada uno con unos ingresos anuales de 15.000 euros (dato supuesto). Ana solo entrega el piso con las llaves y se encarga del cambio de ropa y de la limpieza entre huéspedes. Luis contrata a una persona con contrato laboral a jornada completa para gestionar sus alquileres.

La diferencia no es menor: cambian las obligaciones periódicas, el calendario de presentaciones y la forma de calcular el resultado. Antes de elegir un modelo de gestión, conviene hacer números con el coste real de contratar a una persona, porque no siempre compensa.

Cómo puede ayudarte Inmofam

En Inmofam podemos revisar cómo gestionas hoy tu piso turístico y ayudarte a ver en qué categoría encaja, qué servicios conviene ofrecer y qué información necesitas preparar para tu asesor fiscal. Si prefieres delegar la gestión del alquiler, también podemos coordinar limpiezas, cambios de ropa y mantenimiento entre estancias. Y si lo que te planteas es vender el piso, te ayudamos a valorarlo con datos reales del mercado.

Nota: este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento profesional. La normativa puede cambiar; consulta siempre las fuentes oficiales.